Asuntosijoittaminen Espanjassa

Hola!

Tämänkertaisessa postauksessa käsitellään suoraa sijoitusasunnon hankintaa Espanjassa.

Massiivisen asuntokuplan puhkeamisen myötä asuntojen hinnat ovat laskeneet espanjassa jo noin 5 vuotta yhtäjaksoisesti. Alueellisia eroja toki on ja joillakin - erityisesti turistien suosimilla - alueilla on tapahtunut jo hintojen nousuakin.

Tosiasia kuitenkin on, että espanjalaisten pankkien taseet ovat edelleen kuralla ja niiden puhdistus jatkuu vielä tällä hetkelläkin. Asunnonostajan näkökulmasta tämä käy ilmi siten, että pankkien omistukseen päätyneitä asuntoja tulee markkinoille koko ajan lisää. Hinnat saattavat vaikuttaa suomalaisten silmälasien läpi katsottuna aivan älyttömän edullisilta, suorastaan ilmaisilta.

Ei kuitenkaan kannata antaa tämän näyn hämätä. Useat näistä huoneistoissa sijaitsevat huonosti hoidetuissa taloyhtiöissä, jotka ovat sekä rakennusteknisesti että taloudenhoidon kannalta täysin kuralla.

Onkin erityisen suositeltavaa perehtyä Espanjalaiseen asuntomarkkinaan paikanpäällä luotettavan ja ammattitaitoisen välittäjän kanssa. Huomioitavaa on myös, että Espanjassa melkein kuka vain voi kutsua itseään kiinteistönvälittäjäksi ja olla siten myös alansa "rautainen ammattilainen".

Jos päädyt kartoittamaan sijoitusasunnon löytymistä jostakin suurkaupungista, tavoitteenasi löytää pitkäaikainen vuokralainen, on syytä huomioidan edellisessä postauksessa mainitsemani lainsäädännöllinen seikka pitkiin vuokrasopimuksiin ja niiden päättämiseen liittyen.

Suunnitellessasi sijoitusasunnon hankintaa esim. Aurinkorannikolta lyhytaikaisempaa vuokrausta varten, kannattaa ottaa vuokratuottolaskelmissa erityisen tarkasti huomioon loma-asumisen sesonkiluonteisuus. Heinäkuussa - elokuussa saatat saada asunnostasi viikkovuokraa yhtäpaljon kuin talven hiljaisempina kuukausina saat kuukausivuokraa. Tyhjiä viikkojakin tulee aivan varmasti, joten lienee turvallista laskea tuottoa esim. 9-11 kuukauden vuosittaisen käyttöasteen mukaan (tähän on huomattavan suuri vaikutusmahdollisuus valitsemallasi Property Managerilla!).

Lainojen korot (marginaali + viitekorko) alkavat Espanjassa noin 4%:sta ylöspäin. Jos ostat pankin itsensä (omasta taseestaan) myymän asunnon, niin saatat saada hankittavalle asunnolle jopa 100% vakuusarvon. Muutoin vakuusarvo liikkunee haarukassa 50 - 70%.

Myös lainsäädäntö on Espanjassa muuttunut hiljattain ulkomaalaisena asunnonsijoittajana tehtäviin verovähennyksiin liittyen. Keskustelin aiemmin tänä vuonna kahden paikallisen kiinteistönvälittäjän, kahden lakimiehen ja yhden pankkivirkailijan kanssa aiheeseen liittyen. Lopputulos 3-2 päättyneen huutoäänestyksen perusteella oli, että ulkomaalainen sijoitusasunnon omistaja maksaa saamistaan vuokratuloista ensin pääomatuloveron ja vasta sen jälkeen vähentää sijoitustoiminnan kuluja (esim. lainan korot ja hoitovastikkeet. Tällöin nettovuokratuotto jää helposti todella vaatimattomaksi - joissakin tapauksissa jopa negatiiviseksi.

Tilanne muuttunee verotuksellisesti edullisemmaksi, jos sijoittaja perustaa Espanjaan yhtiön, jonka nimiin sijoitusasuntoja hankitaan. Tällöin vähennykset hoituvat paljon kattavammin. Voit ns. perusvähennysten lisäksi kirjata vähennyksiin myös lentolippusi jne., sillä oletuksella, että hoidat matkasi aikana myös asuntosijoituksiisi liittyviä asioita.

Adios!