perjantai 20. joulukuuta 2013

Minkä kokoista asuntoa olitkaan vuokraamassa tai myymässä?


 
Asunnon koolla on väliä - monessakin mielessä. Asumisen tarpeista riippuen määräytyy esimerkiksi asunnon huoneluku ja pohjaratkaisu. Kuitenkin huoneiston vuokran taso määräytyy usein pinta-alan mukaan. Sama pätee usein myös asuntoa myytäessä. Tietyllä alueella on yleensä tietty hintataso, joka määritellään muotoon €/m2. Olisi kovin harmillista ja kenties riitaa aiheuttavaakin, jos jälkikäteen kävisi ilmi, että mainittu pinta-ala tieto ei pidä paikkaansa.
Helposti me kaikki luotamme siihen, mitä jossakin virallisen näköisessä paperissa on asunnon kooksi mainittu. Tieto saattaa olla peräisin isännöitsijäntodistuksesta, vuokrausilmoituksesta ja tai ihan siitä omasta mittanauhasta ja taskulaskimesta. Mutta mikä noista tiedoista on sitten se oikea? Ei välttämättä mikään…
Huoneistoa myytäessä ja vuokrattaessa on ilmoituksessa yleensä aina mainittu asunnon asuinpinta-ala. Huoneistoalan laskentaperusteet löytyvät SFS 5139 –standardista. Hyvä yhteenveto asiaan liittyen löytyy vaikkapa wikipediasta:


Tässä vielä muutamia keskeisiä poimintoja:
-          Ei-kantavan väliseinän alle jäävä lattiapinta-ala lasketaan mukaan huoneistoalaan.
-          Keittiökalusteiden alle, samoin kuin kevytrakenteisten kaappien alle jäävä lattia lasketaan mukaan huoneistoalaan.
-          Kantavat seinät sen sijaan eivät kuulu huoneistoalaan.

Vinkki: Jos asuntoa myytäessä tai vuokrattaessa ei ole varmuutta huoneiston SFS 5139 standardin mukaisesta huoneistoalasta, kannattaa kauppakirjaan tai vuokrasopimukseen kirjata huoneiston pinta-alan viereen maininta ”Ei tarkistusmitattu”. 
Huom! Näitä kommentteja ei voi sellaisenaan käyttää kiinteistökaupassa asumispinta-alaan liittyen. Kiinteistökauppaan pätee oma lainsäädäntönsä.

perjantai 13. joulukuuta 2013

maanantai 9. joulukuuta 2013

Säilyykö vuokrasopimus kun asunnon omistaja vaihtuu?

Vuokrasopimus siirtyy asunnon myynnin yhteydessä vanhalta omistajalta uudelle omistajalle. Asiaan liittyen kirjataan siirtomerkintä vuokrasopimuksen vuokranantajalla olevaan kappaleeseen.

Myyjän tulee muistaa ilmoittaa viivytyksettä vuokralaiselle asunnon hallintaoikeuden päättymisestä asunnon myynnistä johtuen. Uuden ostajan taas tulee ilmoittaa vuokralaiselle olevansa uusi vuokranantaja ja omistajana oikeutettu vuokraamaan huoneistoa. Lisäksi uuden omistajan on hyvä ilmoittaa vuokralaiselle yhteystietonsa ja tilinumeronsa mahdollisimman nopeasti.

Vuokrankorotukset ja muut sopimusehdot jatkuvat täsmälleen samalla tavalla kuin alkuperäiseen vuokrasopimukseen on kirjoitettu. Uusi vuokranantaja ja vuokralainen voivat toki halutessaan vapaaehtoisesti neuvotella esimerkiksi vuokran korottamisesta, mutta siihen ei ole pakko suostua!

Vuokranantajalla on toisaalta oikeus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, käyttäen perusteena vuokran nostamista kohtuulliselle käyvälle tasolle. Tässä noudatettaisiin luonnolisesti AHVL:n mukaisia irtisanomisaikoja (3kk tai 6kk asumisen kestosta riippuen).

Tilanne olisi saattanut alkaa alunperin myös siten, että asunnon myyjä olisi ilmoittanut vuokralaiselle irtisanovansa heidän välillään olevan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, käyttäen hyväksyttävänä perusteena asunnon myymistä.

Vuokralainen voi siis AHVL:n mukaan irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksensa aina ilman mitään perusteluja. Vuokranantaja ei toisaalta voi AHVL:n mukaan toimia siten, vaan hänellä on aina oltava hyväksytty syy siihen. Tässä kirjoituksessa tuli mainittua niistä kaksi.

keskiviikko 20. marraskuuta 2013

Miten saan itselleni vuokra-asunnon?


Varsinkin korkean sesongin aikaan on tyypillistä, että suurten kaupunkien pienistä vuokra-asunnoista käydään kovaa kilpailua. Näytölle on usein niin paljon tunkua, että ovesta ei mahdu välttämättä sisään, joten hakemuslomake täytetään rappukäytävässä portailla istuen.

Miten tällaisessa tilanteessa voi asunnon saada itselleen, jos olet yksi hakija kymmenistä? Jos pöytälaatikostasi ei myöskään löydy vakituisesta työstä kertovaa työsopimusta, etkä tienaa viittä tonnia kuukaudessa, niin epätoivohan siinä saattaa vallata mielen.


Joitakin keinoja on kuitenkin olemassa, jolla ihan jokainen meistä voi parantaa omia mahdollisuuksiaan näillä markkinoilla. Listaan tässä joitakin niitä keskeisimpiä asioita:

- Koita ajatella siten kuin arvelisit vuokranantajan ajattelevan. Hänelle on tyypillisesti tärkeintä saada varmuus siitä, että vuokranmaksu hoituu aina ajallaan ja että asunnosta pidetään hyvää huolta.

- Pyydä aiemmalta vuokranantajaltasi kirjallinen suositus siitä, että hän suosittelee juuri sinua hyväksi vuokralaiseksi. Suosituksessa voisi mainita vaikka, että olet ollut esimerkillinen vuokralainen ja hoitanut kaikki velvoitteesi aina ajallaan sopimuksen mukaisesti.

- Ota näytölle mukaan viimeisin palkkakuittisi (tai työsopimuksesi tms.) sekä raportti luottotiedoistasi (esim. http://www.omatieto.fi -sivuilta sellaisen saa kätevästi ostettua hintaan 19,95€). Tavoitteenasi on vukuuttaa vuokranantaja maksukyvystäsi.

- Täytä hakemuslomake jo etukäteen, tulosta se ja ota näytölle mukaan. Tällöin aikaasi säästyy papereiden täyttämiseltä ja voit keskittyä asunnon katsomiseen ja vuokranantajan / välittäjän kanssa juttelemiseen.

- Pyri keskusteluyhteyteen vuokranantajan / välittäjän kanssa. Esittele itsesi ja osoita kiinnostuksesi huoneistosta. Samalla voit näyttää yllä mainitsemiani asiakirjoja, jos sinulla on niitä mukana.

- Jos asuntoon etsitään pitkäaikaista vuokralaista ja sinullakin on tarve pitkäaikaiselle vuokra-asunnolle, niin kannattaa kertoa ihan avoimesti omasta tilanteestaan (esim. että työpaikka on lähellä tms.). Vuokranantaja osaa arvostaa sitä, että olet määrätietoisesti liikkeellä ja tiedät mitä haluat.

- Jos olet pienituloinen opiskelija. Ei hätää. Se voi olla jopa sinun etusi! Opiskelijat ovat tilastollisesti tunnollisia vuokranmaksajia. Sinulla on opintojen myötä selvä tavoite ja menet elämässäsi määrätietoisesti eteenpäin. Jos myös vanhempasi ovat sitoutuneet tukemaan asumistasi, niin kerro se rohkeasti vuokranantajalle. Kerro hänelle, että vakuusrahat ovat olemassa ja vanhemmat antavat lisävakuutena tarvittaessa vielä omavelkaisen takauksen (huom! Takuiden maksimisumma on 3 kuukauden vuokraa vastaava summa).

- Kerro jotakin itsestäsi, vaikkapa työstäsi tai harrastuksista. Pyri antamaan vuokranantajalle kuva siitä, että olet aivan normaali hyvätapainen ihminen, joka osaa pitää huolta itsestään ja kunnioittaa myös toisten omaisuutta (vuokrattavaa asuntoa).

- Vuokra-asuntomarkkinoiden sesonkiluonteisuutta ei voi olla korostamatta liikaa! Ellet välttämättä tarvitse asuntoa juuri elokuun 15. päivä, niin malta odottaa marraskuulle tai joulukuulle. Silloin pääset todennäköisemmin itse valitsemaan mieluisan asunnon ja joskus voit jopa neuvotella vielä vuokran suuruudestakin.

- Tee oma asunnonhakuprofiili. Esimerkiksi www.oikotie.fi -sivuilla voit sellaisen tehdä. Tällöin vuokranantajan ei tarvitse välttämättä edes julkaista asunnonvuokrausilmoitusta, jos hän löytää sopivan hakijan tätä kautta.


Mitä muita keinoja sinä tiedät? Omia kokemuksia voi täydentää tämän postauksen kommenttikenttään.

keskiviikko 13. marraskuuta 2013

Asuntosijoittaminen Espanjassa


Hola!

Tämänkertaisessa postauksessa käsitellään suoraa sijoitusasunnon hankintaa Espanjassa.

Massiivisen asuntokuplan puhkeamisen myötä asuntojen hinnat ovat laskeneet espanjassa jo noin 5 vuotta yhtäjaksoisesti. Alueellisia eroja toki on ja joillakin - erityisesti turistien suosimilla - alueilla on tapahtunut jo hintojen nousuakin.

Tosiasia kuitenkin on, että espanjalaisten pankkien taseet ovat edelleen kuralla ja niiden puhdistus jatkuu vielä tällä hetkelläkin. Asunnonostajan näkökulmasta tämä käy ilmi siten, että pankkien omistukseen päätyneitä asuntoja tulee markkinoille koko ajan lisää. Hinnat saattavat vaikuttaa suomalaisten silmälasien läpi katsottuna aivan älyttömän edullisilta, suorastaan ilmaisilta.

Ei kuitenkaan kannata antaa tämän näyn hämätä. Useat näistä huoneistoissa sijaitsevat huonosti hoidetuissa taloyhtiöissä, jotka ovat sekä rakennusteknisesti että taloudenhoidon kannalta täysin kuralla.

Onkin erityisen suositeltavaa perehtyä Espanjalaiseen asuntomarkkinaan paikanpäällä luotettavan ja ammattitaitoisen välittäjän kanssa. Huomioitavaa on myös, että Espanjassa melkein kuka vain voi kutsua itseään kiinteistönvälittäjäksi ja olla siten myös alansa "rautainen ammattilainen".

Jos päädyt kartoittamaan sijoitusasunnon löytymistä jostakin suurkaupungista, tavoitteenasi löytää pitkäaikainen vuokralainen, on syytä huomioidan edellisessä postauksessa mainitsemani lainsäädännöllinen seikka pitkiin vuokrasopimuksiin ja niiden päättämiseen liittyen.

Suunnitellessasi sijoitusasunnon hankintaa esim. Aurinkorannikolta lyhytaikaisempaa vuokrausta varten, kannattaa ottaa vuokratuottolaskelmissa erityisen tarkasti huomioon loma-asumisen sesonkiluonteisuus. Heinäkuussa - elokuussa saatat saada asunnostasi viikkovuokraa yhtäpaljon kuin talven hiljaisempina kuukausina saat kuukausivuokraa. Tyhjiä viikkojakin tulee aivan varmasti, joten lienee turvallista laskea tuottoa esim. 9-11 kuukauden vuosittaisen käyttöasteen mukaan (tähän on huomattavan suuri vaikutusmahdollisuus valitsemallasi Property Managerilla!).

Lainojen korot (marginaali + viitekorko) alkavat Espanjassa noin 4%:sta ylöspäin. Jos ostat pankin itsensä (omasta taseestaan) myymän asunnon, niin saatat saada hankittavalle asunnolle jopa 100% vakuusarvon. Muutoin vakuusarvo liikkunee haarukassa 50 - 70%.

Myös lainsäädäntö on Espanjassa muuttunut hiljattain ulkomaalaisena asunnonsijoittajana tehtäviin verovähennyksiin liittyen. Keskustelin aiemmin tänä vuonna kahden paikallisen kiinteistönvälittäjän, kahden lakimiehen ja yhden pankkivirkailijan kanssa aiheeseen liittyen. Lopputulos 3-2 päättyneen huutoäänestyksen perusteella oli, että ulkomaalainen sijoitusasunnon omistaja maksaa saamistaan vuokratuloista ensin pääomatuloveron ja vasta sen jälkeen vähentää sijoitustoiminnan kuluja (esim. lainan korot ja hoitovastikkeet. Tällöin nettovuokratuotto jää helposti todella vaatimattomaksi - joissakin tapauksissa jopa negatiiviseksi.

Tilanne muuttunee verotuksellisesti edullisemmaksi, jos sijoittaja perustaa Espanjaan yhtiön, jonka nimiin sijoitusasuntoja hankitaan. Tällöin vähennykset hoituvat paljon kattavammin. Voit ns. perusvähennysten lisäksi kirjata vähennyksiin myös lentolippusi jne., sillä oletuksella, että hoidat matkasi aikana myös asuntosijoituksiisi liittyviä asioita.

Adios!

maanantai 11. marraskuuta 2013

Vuokralla asuminen Espanjassa




Asunnon hankkiminen ulkomailta vaatii aina tarkkaa perehtymistä kohdemaan lainsäädäntöön, käytäntöihin ja tapoihin, olipa sitten kyseessä vuokra-asunnon tai omistusasunnon hankkiminen.

Espanjan lainsäädännön mukaan vuokrasopimuksia on olemassa kahta eri tyyppiä. Esimerkiksi vain talven kuukausille vuokrattavalle asunnolle tehdään lyhytaikainen vuokrasopimus (contrato de arrendamiento de vivienda por temporada).

Pitkäaikaisen vuokrasopimuksen (contrato de arrendamiento de vivienda) saaminen voi olla vaikeaa, koska se on vuokranantajelle paljon riskipitoisempi kuin lyhytaikainen vuokrasopimus. Vuokralaisella on siinä pääsääntöisesti oikeus pitää asuntoa hallussaan vähintään viiden vuoden ajan, jolloin vuokranantaja voi vain hyvin poikkeuksellisissa tilanteissa yrittää saadaa sopimusta katkaistua ja vuokralaista ulos asunnosta.

On suositeltavaa tutustua asuntoon paikanpäällä ennen sopimuksen tekoa, asumisen suunnitellusta kestosta riippumatta. Talvella saattaa olla kylmiäkin ajanjaksoja, jolloin lämmityslaitteisto on hyvä olla olemassa, saati sitten toimiva. Eteläinen ilmansuunta ja kaksinkertaiset ikkunat auttavat tässä. Kesäkaudella asuvat arvostavat toimivan ilmastointilaitteiston ja huoneistokohtaisen parvekkeen olemassaoloa.

Espanjassa jokaisessa asunnossa on tyypillisesti oma vedenlämmitysjärjestelmä, joka toimii kaasulla tai sähköllä (sama pätee hellaan). Kaasupullon vaihtaminen onnistuu kätevästi sitä toimittavasta jakeluautosta, jota varten on tehtävä kaasusopimus.

Suomalaisen vuokra-asunnon etsijän kannalta saattaa tuntua turvalliselta vuokrata Espanjassa sijaitseva asunto suomalaiselta vuokranantajalta tai välittäjältä. Näitä ilmoituksia löytyy suomenkielisenä esimerkiksi Olekustannuksen nettisivuilta:
http://www.olekustannus.com/asuntoporssi/index.asp?ilmotyyppi=Tarjotaan%20vuokralle

Asuntojen vuokrat ovat Espanjassa tällä hetkellä hyvinkin edullisia kotimaisiin verrattuna. 2-3 makuuhuoneen asunnon saa Aurinkorannikolta usein noin 500 - 1000 euron kuukausivuokralla!

Pitkäaikaista asumista (yli 90 päivää) Espanjassa suunnittelevan kannattaa selvittää myös tarvetta NIE-numeron (Numero de Identification de Extranjero) hankkimiselle.

Seuraavassa blogipostauksessa käsitellään Espanjan asuntomarkkinoita suomalaisen asuntosijoittajan näkökulmasta...


perjantai 8. marraskuuta 2013

Onko lainmukaista ketjuttaa määräaikaisia vuokrasopimuksia?



Lehtien palstoilla näkee usein kirjoitettavan siitä, kuinka työnantajat välttävät tekemästä toistaiseksi voimassaolevia (ns. vakituisia) työsopimuksia työntekijöiden kanssa. Työntekijät saattavat kertoa kokemuksistaan, jossa määräaikaisia työsopimuksia tehdään aina vaan uudelleen muutamaksi kuukaudeksi kerallaan, mutta työntekijää ei kuitenkaan suostuta vakinaistamaan.

Olisiko vastaavanlainen toimintamalli lainmukaista vuokrasuhteessa?

Siihen kysymykseen löytyy onneksi vastaus asuinhuoneen vuokralaista (AHVL). Sen mukaan määräaikaisen vuokrasopimuksen voi tehdä ainoastaan kahteen kertaan enintään kolmen kuukauden määräajaksi, jotta sopimussuhde säilyisi edelleen määräaikaisena. Jos enintään 3 kuukauden mittaisia sopimussuhteita olisi 3 kappaletta peräkkäin, tulkittaisiin vuokrasopimus toistaiseksi voimassaolevaksi.


Esimerkki A: Vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat määräaikaisia vuokrasopimuksia seuraavasti: 1kk + 2kk + 3kk + 2kk + 3kk +…..

Tämä sopimussuhde tulkittaisiin (uusituista määräaikaisista sopimuksista riippumatta) toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi jo kolmannen (1kk + 2kk + 3kk) sopimuskauden alussa.



Esimerkki B: Vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat määräaikaisia vuokrasopimuksia seuraavasti: 1kk + 4kk + 3kk + 2kk + 4kk +…..

Nämä sopimussuhteet tulkittaisiin määräaikaisiksi, koska niissä toistuu peräkkäin enintään 2 sopimussuhdetta, joiden kesto rajautuu 3 kuukauteen.



Ketjutettuihin määräaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyen on tehty myös oikeudenpäätöksiä, esim. Vaasan HO 7.9.2009 nro 1047.

Siinä määräaikaiset sopimussuhteet olivat 3,5kk + 3kk + 7kk. Hovioikeuden päätöksessä todettiin, että osapuolten välille ei ollut syntynyt (AHVL 4§ 1 momentin mukaan) toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta.

maanantai 4. marraskuuta 2013

Vuokrasopimuksen tekeminen

Vuokrasopimus tehdään aina vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Se voidaan tehdä joko kirjallisesti tai suullisesti.

Hyvän vuokratavan mukaan vuokrasopimus kannattaa kuitenkin tehdä kirjallisesti ja laittaa mukaan myös kaikki ne liitteet, jotka sopimukseen halutaan kuuluvan (esimerkiksi: Avaintenluovutussopimus, huoneiston kuntokartoituslomake tai vaikkapa sopimusvakuus). Jos asioista on sovittu vain suullisesti on sopimuksen sisällön toteennäyttäminen hankalaa.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta mahdollistaa vuokrasopimuksen osapuolet sopimaan vuokrasuhteeseen liittyvistä asioista hyvinkin vapaasti.

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481

Ennen varsinaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista on hyvä varmistaa molempien osapuolien henkilöllisyys.

tiistai 29. lokakuuta 2013

Vuokra-asuntomarkkinat kääntymässä vuokralaisten eduksi


Vuokra-asuntomarkkinat ovat tunnettuja syklisyydestään. Kesän kuukaudet ovat tyypillisesti sitä aikaa, kun erityisesti opiskelijat ovat etsimässä uutta vuokra-asuntoa. Elokuussa yksiötä etsineet hakijat muistavat varmasti täpötäydet asuntoesittelyt, joissa ei välttämättä mahtunut edes asuntoon sisään, vaan hakijat joutuivat täyttämään hakemuksensa rappukäytävässä portailla istuen.

Toisaalta, ne jotka onnistuivat voittamaan itselleen vuokra-asunnon kesäisin käytävissä asuntoarpajaisissa saattavatkin tietämättään maksaa pysyvästi ylihintaista vuokraa, kun vuokran suuruutta verrataan vastaavien huoneistojen vuokriin, jotka tulevat markkinoille muina vuodenaikoina.

Nyt syksyn kääntyessä kohti talvea ovat myös vuokra-asuntomarkkinat kääntymässä päinvastaiseen suuntaan kuin kesällä. Jos olet harkinnut vuokra-asunnon vaihtoa, niin nyt siihen olisi otolliset ajat alkamassa. Marraskuu ja joulukuu ovat perinteisesti hyvin hiljaista aikaa. Saat todennäköisesti valita mieleisesi asunnon laajemmasta tarjonnasta ja jopa tingityllä hinnalla.


Menestyksekästä asuntojahtia sinulle!

torstai 8. elokuuta 2013

Mikä tämä blogi on?

Heipä hei,

päätin perustaa tämän blogin jäsennelläkseni omia ajatuksiani - ja kaikkea oppimaani uutta - asuntosijoittamiseen ja vuokralla-asumiseen liittyen. Aihepiiri on aivan käsittämättömän laaja, joten tuskin kukaan voi tietää siitä aivan kaikkea.

Omat tiedonjyväseni olen etsinyt pääasiassa muutaman viimevuoden aikana lukuisista eri lähteistä. Niihin lukeutuvat monet kirjat, kurssit, nettisivut, blogit, LVV-tutkinto ja kentältä saadut kokemukset.

Ryhdyn nyt siis pitämään tätä blogia pääasiassa saadakseni kaiken korvieni välissä lymyilevän, aihepiirin jollakin tavalla liittyvän, tiedon kirjattua muistiin. Jos tästä blogista on hyötyä myös jollekin muulle - esimerkiksi viihdearvon muodossa - niin mikäs sen mukavampaa :)