Lehtien palstoilla näkee usein kirjoitettavan siitä, kuinka
työnantajat välttävät tekemästä toistaiseksi voimassaolevia (ns. vakituisia)
työsopimuksia työntekijöiden kanssa. Työntekijät saattavat kertoa
kokemuksistaan, jossa määräaikaisia työsopimuksia tehdään aina vaan uudelleen
muutamaksi kuukaudeksi kerallaan, mutta työntekijää ei kuitenkaan suostuta
vakinaistamaan.
Olisiko vastaavanlainen toimintamalli lainmukaista
vuokrasuhteessa?
Siihen kysymykseen löytyy onneksi vastaus asuinhuoneen
vuokralaista (AHVL). Sen mukaan määräaikaisen vuokrasopimuksen
voi tehdä ainoastaan kahteen kertaan enintään kolmen kuukauden määräajaksi,
jotta sopimussuhde säilyisi edelleen määräaikaisena. Jos enintään 3 kuukauden
mittaisia sopimussuhteita olisi 3 kappaletta peräkkäin, tulkittaisiin
vuokrasopimus toistaiseksi voimassaolevaksi.
Esimerkki A: Vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat
määräaikaisia vuokrasopimuksia seuraavasti: 1kk + 2kk + 3kk + 2kk + 3kk +…..
Tämä sopimussuhde tulkittaisiin (uusituista määräaikaisista
sopimuksista riippumatta) toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi jo
kolmannen (1kk + 2kk + 3kk) sopimuskauden alussa.
Esimerkki B: Vuokranantaja ja vuokralainen allekirjoittavat
määräaikaisia vuokrasopimuksia seuraavasti: 1kk + 4kk + 3kk + 2kk + 4kk +…..
Nämä sopimussuhteet tulkittaisiin määräaikaisiksi, koska
niissä toistuu peräkkäin enintään 2 sopimussuhdetta, joiden kesto rajautuu 3
kuukauteen.
Ketjutettuihin määräaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyen on
tehty myös oikeudenpäätöksiä, esim. Vaasan HO 7.9.2009 nro 1047.
Siinä määräaikaiset sopimussuhteet olivat 3,5kk + 3kk + 7kk.
Hovioikeuden päätöksessä todettiin, että osapuolten välille ei ollut syntynyt
(AHVL 4§ 1 momentin mukaan) toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta.
Tarkentava kysymys.
VastaaPoistaEli jos esim. saman vuokralaisen kanssa solmisin kolmas määräaikainen sopimus, jolloin 2 edellistä sopimusta oli alle 3 kk ja nyt kolmannen sopimuksen pituus on 3 kk ja 5 päivää, niin vuokrasuhde ei siirry toistaiseksi olevaksi, vaan jää määräaikaiseksi, eikö? Kiitos!
Kyllä, juuri näin.
VastaaPoistaNyt tosin tuossa esimerkissäsi mainitsemasi kolmannen vuokrasopimuksen pituus on hyvin lähellä laissa mainittua "enintään kolme kuukautta" rajaa. Jos vuokralainen riitauttaisi asian, niin käräjäoikeus lopulta joutuisi tulkitsemaan, että onko tuo 3. sopimuksesi pituudeltaan 3 kuukautta vai yli sen.
Jos 3. vuokrasopimuksesi pituus olisi esimerkiksi 4 kuukautta, niin sitten tilanne vaikuttaisi ainakin täysin lainmukaiselta.
Eli jos on1v+1v+1v+1v pysyy määris. Voiko olla sopimuksessa olla niin että on vaan yksi päivä vuodessa irtisanoa sopimus muuten jatkuu automaattisesti määräaikaisena ???
VastaaPoistaVastaus Anonyymin kysymykseen 9. maaliskuuta.
PoistaLyhyt vastaus: Ei ole.
Pidempi vastaus: Nyt kun kyseessä on määräaikainen vuokrasopimus (tässä tapauksessa 1 vuosi) päättyy se aina automaattisesti vuokrasopimuksen viimeisenä päivänä, eli tässä tapauksessa silloin kun 1 vuosi on kulunut.
Jos sekä vuokralainen että vuokranantaja ovat edelleen halukkaita jatkamaan vuokrasuhdettaan, he voivat vapaasti neuvotella ja sopia uudesta vuokrasopimuksesta (uusi määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva).
Tuo kuvailemasi vuokrasopimus kuulostaa lainvastaiselta tai ainakin pätemättömältä. Suosittelisin keskustelemaan asiasta vuokranantajasi kanssa ja pyrkiä tekemään kokonaan uuden AHVL:n mukaisen vuokrasopimuksen.
Minulla on tehty ensimmäinen vuokrasopimus 3kk ja jatkoksi 6kk, voinko vaatia seuraavaksi toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta vai onko vuokranantajalla oikeus jatkaa määräaikaisten sopimusten tekoa?
VastaaPoistaMääräaikaisten vuokrasopimusten ketjuttamisessa rajoitteita asettaa ainoastaan tuo kulloisenkin sopimuksen pituus. Eli jos lyhyitä (alle 3 kk) määräaikaisia sopimuksia on enemmän kuin 2 peräkkäin, tulkitaan vuokrasopimus toistaiseksi voimassa olevaksi.
PoistaTuossa kuvailemassasi 3kk + 6kk tilanteessa uuden määräaikaisen vuokrasopimuksen tekeminen on täysin AHVL:n mukaista.
Koska uuden vuokrasopimuksen sisältö on aina molempien osapuolten välillä vapaasti neuvoteltavissa kannattaa pyrkiä ehdottamaan vuokranantajalle paremmin omia toiveita vastaavaa sopimusta sitten kun se on seuraavan kerran ajankohtaista.
Kumpikaan osapuoli ei voi periaatteessa vaatia toiselta osapuolelta yhtään mitään seuravaan sopimukseen liittyen, vaan neuvottelutilanne alkaa aina ns. puhtaalta pöydältä. Jos molempia tyydyttävää neuvoteluratkaisua uudesta sopimuksesta ei saavutettaisi, niin silloin se tarkoittaisi käytännössä vuokrasuhteenne päättymistä voimassaolevan sopimuksen viimeisenä päivänä.
Toimiiko tämä samalla tavalla jälleenvuokrauksessa? Jos jälleenvuokraan asuntoni kalustettuna ulkomailla oleskelun ajaksi ensin kuukaudeksi ja sen jälkeen jatkan jälleenvuokrasopimusta kuukausi kerrallaan, niin muuttuuko sopimus 3kk jälkeen määräaikaiseksi? Eli silloin minulla ei olisi enää mahdollisuutta palata omaan kalustettuun asuntooni ilman irtisanomisaikaa, jos vuokralainen haluaisi siihen jäädä. Onko ainoa vaihtoehto estää määräaikaisuuden syntyminen vaihtaa vuokralaista 2kk välein?
VastaaPoistaKuinka pitkän määräaikaisen vuokrasopimuksen asunnosta voi tehdä yksityishenkilön kanssa? Muistan kuulleeni että tämä olisi vuosi. Kaverilleni tarjotaan vuokra-asuntoa 3vuoden määräaikaisella sopimuksella.
VastaaPoista