Ajatuksia vuokralla asumisesta pääkaupunkiseudulla vuonna 2025

Vuokra-asuntotilanne on ollut haastava pääkaupunkiseudulla jo usean vuoden ajan, erityisesti pienistä ja kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista puhuttaessa. Vuokrat jatkavat nousuaan:

http://www.stat.fi/til/asvu/2015/02/asvu_2015_02_2015-08-07_tie_001_fi.html

…samalla kun uusia asuntoja rakennetaan edelleenkin liian vähän:

http://www.stat.fi/til/ras/2015/07/ras_2015_07_2015-09-25_tie_001_fi.html

Tähän yhtälöön kun lisätään muuttoliikkeen vaikutus haja-asutusalueilta suuriin kaupunkeihin ja lisäksi myös turvapaikan hakijoiden / pakolaisten asuminen, niin yhtälö menee aina vaan haastavammaksi. On arvioitu, että Suomeen tulee pelkästään tänä vuonna kymmeniä tuhansia turvapaikanhakijoita.  Olisi erikoista, jos se ei näkyisi myös asuntomarkkinoilla tulevina vuosina. Kovin paine kohdistunee julkisiin vuokra-asuntojen tarjoajiin, mutta koska kaikille ei heiltä asuntoja tule riittämään, niin kysyntä siirtynee sen myötä myös yksityiselle puolelle.

Tiedämme myös sen, että hallitus on jatkanut leikkauksiaan omistusasujien asuntolainojen korkovähennyksiin liittyen. Se saattaa vähentää jonkin verran kiinnostusta omistusasumista kohtaan ja siten myös lisätä paineita vuokra-asuntomarkkinoille.

Miten sitten vuokralla asuvan kannattaisi tässä tilanteessa toimia?

Mieleeni tulee ainakin 2 asiaa:

- Ensinnäkin se, että vuokra-asuntomarkkina on ainakin täällä pääkaupunkiseudulla edelleenkin hyvin sesonkiluonteinen. Se tarkoittaa sitä, että loppukesällä vuokra-asunnoista käydään kaikkein kiivain taistelu ja usein myös hieman normaalia markkinahintaa kovemmin vuokrin. Huomattavasti houkuttelevampi tilanne on sen sijaan lokakuun lopulta aina Jouluun asti ulottuvassa aikaikkunassa. Silloin tilanne on päinvastainen, jolloin hyvin omat asiansa hoitanut vuokralainen voi päästä jopa neuvottelemaan alemmasta vuokratasosta sen lisäksi, että asuntotarjontaa on huomattavasti enemmän.

- Toisena vaihtoehtona – ideaalitilanteessa edelliseen yhdistettynä – on muuttaminen kimppakämppään. Isommissa asunnoissa on tunnetusti pieniä asuntoja alhaisemmat neliövuokrat.

Mitä asuntosijoittajan tulisi tästä kaikesta ajatella?

Kaiken tilastotiedon, näkymien ja uutisoinnin mukaan on mielestäni varsin perusteltua olettaa, että pääkaupunkiseutu säilyy jatkossakin vahvasti muuttovoittoisena. Vuokra-asuntojen kysynnän näkökulmasta tilanne näyttää pitkällä aikavälillä siltä, että kysyntä tulee edelleenkin kasvamaan. Vanhan, jo toteutuneen, kehityksen päälle saattaa siis jatkossa tulla vielä lisäksi uutta vuokra-asuntokysyntää pakolaisista ja niistä omistusasujista, jotka siirtyvät asumaan omistusasunostaan vuokralle.

Niille asuntosijoittajille, jotka kaipaavat hieman erilaista ja kenties totutusta poikkeavaa luettavaa aiheeseen liittyen, suosittelisin perehtymään mm. Osmo Soininvaaran kirjoittamaan (ihan ilmaiseen) kirjaan ”Seuraavat 400.000 Helsinkiläistä”. Siitä voi kenties saada joitakin uusia ajatuksia oman asuntosalkun tulevaisuutta ajatelen...

http://www.soininvaara.fi/Seuraavat_400k_helsinkilaista.pdf

*Huom! Tämä blogi / blogipostaus ei sisällä sijoitussuosituksia.*

Aluksi määräaikainen ja sen jälkeen automaattisesti jatkuva vuokrasopimus?

Tälläisia vuokrasopimuksia valitettavasti tehdään edelleen, vaikka ne eivät ole lainmukaisia. Olen saanut aiheeseen liittyen myös jonkin verran kysymyksiä. Avataanpa siis asiaa hiukan lisää:

Asuinhuoneen vuokralain 4§ mukaan vuokrasopimus on aina kestoltaan määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva.

https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481#L1P4

Mitään välimuotoja tai niiden hybridiversiota ei yksinkertaisesti ole. Sellaisen vuokrasopimuksen laatimista tai allekirjoittamista kannattaa välttää, koska tiukan paikan tullen sopimuksen tilanne olisi hyvin tulkinnanvarainen ja voisi siten johtaa helposti riitatilanteeseen.

On kuitenkin hyvin yleistä, että toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopimusta tehtäessä sekä vuokralainen että vuokrananta haluavat suojata oman asemansa siten, että toinen osapuoli ei voi päättää vuokrasuhdetta heti alkuunsa ilman mitään seuraamuksia. Vuokralaiselle se tietäisi ainakin kiireellistä uuden asunnon hankintaa ja uusia muuttokuluja. Vuokranantaja taas joutuisi käyttämään ylimääräistä aikaa - ja kenties rahaakin - uuden vuokralaisen pikaiseen etsimiseen.

Senpä vuoksi on vakiintunut täysin lainmukainen käytäntö, jossa solmitaan toistaiseksi voimassaoleva vuokrasuhde, jossa sopimuksen irtisanomisajan ensimmäinen alkamisajankohta on esimerkiksi 11 kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta.

Näin molemmat osapuolet tietävät varmuudella, että tilanne pysyy sovitunlaisena ainakin vuoden verran. Siltä varalta, että jompi kumpi osapuoli rikkoisi sopimusta päättämällä vuokrasuhteen etuajassa, voidaan siihen liittyen sopia sopimussakko. Tyypillisesti se on yhden kuukauden vuokraa vastaava summa ja se velvoittaa tasapuolisesti sekä vuokranantajaa että vuokralaista.

Suurimmassa osassa näissä erilaisissa tehdyissä  vuokrasopimuksissa lienee ollut sama henki ja ajatus taustalla, mutta juridisesta näkökulmasta vain tuo viimeisenä mainittu (alleviivattu) tapa on lainmukainen.

Ollaanpa siis tarkkana molemmilla puolilla pöytää, kun viilataan uusia vuokrasopimuksia allekirjoitettavaan kuntoon.

Radio-ohjelmia asuntosijoittamisesta

Tulin kuunnelleeksi todella hyviä asuntosijoittamiseen liittyviä radio-ohjelmia viime aikoina. Kyseessä on siis Jenni Witikkalan emännöimät Jenni from the Block ohjelmat. Niissä hän haastattelee suomalaisia kokeneita asuntosijoittajia, jotka jakavat kokemuksiaan kuuntelijoille. Näitä lähetyksiä voi nyt kuunnella kätevästi myös netissä:

http://www.jenniwitikkala.fi/radio-rapu/


Täältä voi halutessaan käydä lukemassa lyhyet esitykset jokaisesta haastattelusta:

http://www.radiorapu.com/tag/jenni-witikkala/


Suurimman vaikutuksen minuun teki (itselleni entuudestaan tuntemattoman) Heikki Pajusen kertomat omakohtaiset kokemukset asuntosijoittamisesta, jossa hän pyrkii huomioimaan saatavan vuokratuoton lisäksi erityisesti myös vuokralaisen elämäntilanteen. Pajunen ei asettele vastakkain vuokranantajaa ja vuokralaista, vaan näkee tilanteen pikemminkin hyvin humaanina asiakaskohtaamisena, jossa aidosti pyritään auttamaan hankalassa tilanteessa olevaa ihmistä. Jos Heikki Pajusen "asuntosijoittajan arvomaailman" saisi istutettua myös kaikkiin muihin asuntosijoittajiin (myös yrityksiin), olisi Suomi taas hitusen parempi paikka asua, olla ja elää meille kaikille. Hyvä Heikki! Tässä vielä suora linkki kyseiseen haastatteluun:

https://soundcloud.com/radiorapu/jenni-from-the-block-vieraana-heikki-pajunen?in=radiorapu/sets/jenni-witikkala


Todella hyvää perussettiä aloitteleville asuntosijoittajille olivat muun muassa Olli Turusen ja Marko Kaarton haastattelut.

Hieman kokeneemmille kehäketuille suosittelisin kuunneltavaksi ainakin Timo Metsolan huikean tarinan siitä, miten hän sai rakennettua valtavan suuren asuntosalkun lyhyessä ajassa ja vähäisellä alkupääomalla.

Niille, joille Suomen rajat eivät enää riitä... Mansikkana kakun päällä on ehdottomasti Matias Savolaisen kaksiosainen haastattelu asuntosijoittamisesta ja Amerikan asuntomarkkinoiden valloituksesta.


Huom! Tämä blogi / blogipostaus ei sisällä sijoitussuosituksia.

Loppusiivous vuokrasuhteen päättyessä

Hyvän vuokratavan mukaan huoneisto tulee vuokrasuhteen päättyessä luovuttaa tyhjänä ja siivottuna. Tällöin kaikki pinnat tulee pyyhkiä ja roskat viedä pois.

Loppusiivouksen tasosta ei ole kuitenkaan olemassa mitään absoluuttista totuutta. Sen vuoksi loppusiivouksen tasosta olisikin hyvä sopia jo vuokrasopimusta tehtäessä, jotta mahdollisilta riidoilta vältyttäisiin. Esimerkiksi ikkunoiden pesu ei automaattisesti kuulu vuokralaisen suorittaman loppusiivouksen sisältöön, ellei siitä ole erikseen sovittu.

Näiden kuvien tapauksessa oli vuokrasopimukseen kirjattu maininta, että vuokralaisen ei tarvitse suorittaa loppusiivousta ollenkaan, koska vuokrattu rakennus puretaan kokonaan pois määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyessä. Vuokralaisen piti viedä ainoastaan omat tavaransa ja roskansa pois.

Lisää Hyvästä vuokratavasta voi lukea esimerkiksi täältä:

http://www.vuokralaiset.fi/vuokratapa08.pdf

Vuokrasuhteen päättyminen

Vuokrasuhde päättyy tyypillisesti kahdella eri tavalla. Määräaikaisessa vuokrasopimuksessa vuokrasuhde päättyy sopimuksen viimeisenä päivänä, ellei sitten ole kyse joistakin harvinaisemmista AHVL:ssä määritellyistä poikkeustilanteista. Ei mennä niihin poikkeustapauksiin nyt kuitenkaan sen enempää. Varsinaista irtisanomista tms. ei siis enää tarvita, vaan vuokralainen muuttaa pois asunnosta silloin kun sopimus päättyy. Jos jompi kumpi osapuoli on kuitenkin halukas jatkamaan vuokrasuhdetta, kannattaa siihen liittyvät neuvottelut aloittaa vähintään muutama kuukausi ennen sopimuksen päättymistä. Tällöin kummallekin osapuolelle jää riittävästi aikaa reagoida tilanteeseen sen vaatimalla tavalla.

Toistaiseksi voimassaoleva (ns. vakituinen) vuokrasuhde päättyy useimmiten niin, että jompi kumpi osapuoli irtisanoo vuokrasopimuksen. Vuokralaisen irtisanoessa irtisanomisaika on käynnissä olevan kalenterikuukauden loppuun + 1kk. Eli, jos vuokralainen irtisanoisi sopimuksensa tänään 9.4.2015, päättyisi hänen vuokrasuhteensa 31.5.2015. Vuokralaisen ei tarvitse perustella irtisanomistaan millään tavalla.

Kun vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen pitää hänen aina pystyä perustelemaan se hyväksyttävällä tavalla. Näitä ovat esimerkiksi asunnon myyminen tai että vuokranantaja muuttaa itse asumaan kyseiseen asuntoon jne. Irtisanomisaika on käynnissä olevan kalenterikuukauden loppuun + 3kk, jos vuokralainen on asunut ko. huoneistossa alle vuoden ja käynnissä olevan kalenterikuukauden loppuun + 6kk, jos vuokralainen on asunut yli yhden vuoden.

Esimerkki: Vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle tänään 9.4.2015, että hän irtisanoo vuokralaisen kanssa vuonna 2012 solmimansa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasuhteen, koska aikoo myydä kyseisen huoneiston. Vuokrasuhde päättyy tällöin 31.10.2015, ellei sitten vuokralainen itse irtisano sopimusta päättymään jo ennen tuota ajankohtaa.

Edellämainittujen lisäksi on toki sitten sekalainen joukko riitaisia tilanteita, joiden ratkomiseen saatetaan joutua hakemaan apua ihan käräjäoikeudesta asti. Riitatilanteet kannattaa pyrkia ennaltaehkäisemään niin pitkälti kuin vain on mahdollista. AHVL:n (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta) ja Hyvän vuokratavan mukaan laadittu vuokrasopimus on jo todella hyvä alku toimivalle ja reilulle vuokrasuhteelle.

YLE: Nyt kaikki asunto-ostoksille!

Luin toissapäivänä Suomen valtion virallisen tietotoimiston (lue: YLE) ”uutisen”, jossa ihannoidaan yksipuolisesti omistusasunnon hankinnan järkevyyttä. Vielä 2 päivää kyseisen artikkelin lukemisen jälkeenkin täytyy myöntää, että voin hiukan pahoin kun ajattelen asiaa.

http://yle.fi/uutiset/vuokralla_asuessa_maksat_kamppasi_pariin_kertaan__katso_miten_suureksi_laskusi_kasvaa/7418189

Jos asuntojen hintakehitystä tarkastellaan viimeisen 20 vuoden ajalta, niin voidaan melko yksiselitteisesti todeta, että omistusasuminen on ollut järkevää. Kun taas asiaa tarkastellaan hieman pidemmällä aikavälillä huomataan, että asuntojen hinnat – kuten aivan kaikkien muidenkin omaisuuslajien hinnat – käyttäytyvät syklisellä tavalla. Kaikissa omaisuuslajeissa nähdään hintojen nousu- ja laskukausia.

Suomen asuntomarkkinoilla hinnat ovat nyt Tilastokeskuksen indeksienkin mukaan kaikkien aikojen huipussaan ainakin pääkaupunkiseudun osalta. Tähän kuvaan kun yhdistää heikkenevän työllisyystilanteen, järkyttävälle tasolle kivunneen valtion velan, BKT:n kasvuvaikeudet ja supermatalan korkotason, tulee mieleeni kysyä, että onko nyt todellakin järkevää lähteä asunto-ostoksille? Artikkeli sisältää näet vahvan oletuksen asuntojen hintakehityksen jatkuvan nousujohteisena.

Lisätään soppaan vielä vanheneva rakennuskanta ja sen tulevat remontit, joista ei muuten kyseisessä ”uutisessa” mainittu sanallakaan! Lisäksi, jos kävisikin niin ikävästi, että asuntojen hinnat romahtaisivat oikein kunnolla, niin jatkuisiko vuokrien nousu silti totutunlaisena?

Hyviä diilejä löytyy toki aina ja omistusasuminen voi olla myös järkevää, mutta omaa harkintaa on nyt todella syytä käyttää.

Ajoituksen tärkeydestä - vuokranantajan näkökulmia.

Parissa edellisessä viestissä tuli tuotua esille enemmän vuokralaisen näkökulmaa elokuun huippusesongissa menestymiseen.

Vaikka tämä aika on myös vuokranantajan kannalta sitä parasta aikaa, on toki oltava tarkkana siinä, ettei sorru eriasteiseen ylimielisyyteen:

- Liian korkeaan hintaan (markkinahintoihin verrattuna) huippusesongin aikana tehty vuokrasopimus aiheuttaa sen, että vuokralainen ei viihdy kovinkaan kauaa asunnossa, vaan alkaa pian etsiä edullisempaa asuntoa itselleen. Jälleenvuokrauksesta koituu aina kuluja ja vaivaa vuokranantajalle.

- Jos ylihinnoittelet sijoitusasuntosi, etkä saakaan vuokrattua sitä korkean sesongin aikaan, voi homma mennä oikein kunnolla käteen monellakin tavalla. Kun talvi alkaa jo tekemään tuloaan ja asunto on edelleen vuokraamatta, on syytä ottaa nöyrä katse peiliin ja laskea tuotto-odotukset uusiksi. Matias Savolainen kirjoittaa asiasta osuvasti blogissaan:

http://www.matiassavolainen.com/2014/08/pelaa-syksyn-vuokrauspeli-oikein.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+MatiasSavolainen-RahaaJaRakkautta+%28Matias+Savolainen+-+Rahaa+ja+Rakkautta%29