Sijoitusasunnon ostosta ja vesivahingoista...

Asuntosijoittaminen tuntuu olevan hyvin suosittua ja muodikasta Suomessa tällä hetkellä. Sijoitusasunto saatetaan ostaa hyvinkin kyseenalaisin perustein ja vahvasti tunnepohjalta (esim. kivat keittiön kaapit ja näkymä ikkunasta ulos, mutta ei kuitenkaan huomioida taloyhtiön tulevia remonttitarpeita ja niiden kustannuksia jne.)

Pankkitalletusten korot ovat niin kovin matalalla, joten pitäähän sitä tuottoa jostakin saada. Vielä kun pankista saa edullista lainaa asunnonostoon ja ystävällinen vuokralainen maksaa lainankin pois, niin pakkohan tämän on olla kannattavaa toimintaa. Vai onko?

Menestyneet sijoittajat puhuvat usein vastavirtaan kulkemisesta. Silloin kun suuret massat syöksyvät jonkun tietyn omaisuuslajin kimppuun, alkavat taitavat sijoittajat vähin äänin vetäytymään kyseisiltä apajilta.

Julkaisen tässä postauksessa kahden arvostamani Suomalaisen asuntosijoittajan ja asuntosijoituskouluttajan tuoreet tositapahtumiin perustuvat blogipäivitykset, jossa he kertovat asuntosijoittajan arjesta Suomessa silloin, kun kaikki ei mene aivan niin kuin Strömsössä.

Ensimmäisessä tapauksessa Marko Kaarto jakaa kokemuksiaan erään sijoitusasunnon ostosta. Tekstin lopussa on myös hyvä ohje siitä miten tulee toimia, jos ostamassasi asunnossa paljastuu vesivahinko:

http://markokaarto.fi/vesivahinko-pkrl/

 

Toisena tositarinana Matias Savolaisen jakamia ajatuksia ja kokemuksia asuntosijoittamisesta ja taloudellisen riippumattomuuden tavoittelusta (21.1.2014 päivätty kirjoitus):

http://www.matiassavolainen.com/#!/2014/01/trendikas-tuottava-ja-turvallinen.html

 

En halua tällä postauksella neuvoa ketään sijoituspäätöksissään, eikä tämä myöskään sisällä mitään suositusta tai ohjeistusta. Jokainen sijoittaja tekee päätöksensä lopulta aivan itse ja kantaa siitä myös täyden vastuun. Aivan itse.

Toivon tämän kuitenkin avaavan uusia näkökulmia – varsinkin uudemmille asuntosijoittajille. Kuten Marko Kaartokin kirjoituksessaan toteaa, uusia hyviä diilejä on aina olemassa! Ihan tällä hetkelläkin. Niitä on vaan suhteellisesti kovin vähän ja hankalasti löydettävissä näinä aikoina, koska kysyntä ”perinteisistä” sijoitusasunnoista on niin valtavan suurta.

On myös hyvä tiedostaa, että pankista on saanut tähän saakka helposti suuriakin asuntolainoja olemattomilla markkinakoroilla. Suomen työllisyys on pysynyt kohtuullisen hyvällä tasolla ja valtio on ylläpitänyt kulutusta elämällä yli varojensa noin 7 miljardia euroa vuodessa jo viiden vuoden ajan. Jatkuuhan kaikki samalla tavalla myös pitkälle tulevaisuuteen?

Noudatatko sinä Hyvää vuokratapaa?

”Hyvä vuokratapa” –niminen ohjeistus on laadittu toimivan vuokrasuhteen varmistamiseksi. Sitä ei ole määritelty lakikirjassa eikä se siten sido juridisesti kumpaakaan vuokrasopimuksen osapuolta.

Hyvän vuokratavan tarkoituksena on sen sijaan vapaaehtoisesti sitouttaa sekä vuokranantaja että vuokralainen noudattamaan kyseistä ohjeistusta. Tällöin monilta riidoilta ja väärinkäsityksiltä vältytään ja molemmat osapuolet pysyvät tyytyväisempinä lisääntyneen luottamuksen, lojaliteetin ja avoimuuden myötä J

Siinä ohjeistetaan monista käytännön asioista, kuten vaikkapa vuokrasopimuksen tekemiseen, remontointiin tai vuokratun huoneiston hoitamiseen liittyen.

Hyvä vuokratapa ohjeistuksen ovat laatineet (päivitetty viimeksi vuonna 2008) Suomen Vuokranantajat ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Vuokralaisten Keskusliitto ry sekä Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Ohjeistus on vapaasti saatavilla esimerkiksi Suomen vuokranantajien nettisivuilta:

http://www.vuokranantajat.fi/vuokrauksenabc/hyvavuokratapa/

Tämän ohjeistuksen vapaaehtoisesta noudattamisesta on siis varmuudella monia hyötyjä. Vuokranantajat voivat käyttää sitä kilpailuetunaan etsiessään uutta vuokralaista. Miksipä ei myös vuokralainen voisi ilmoittaa huoneiston esittelytilaisuudessa tuntevansa Hyvän vuokratavan ja sitoutuvansa noudattamaan sitä.

 

Ennen kaikkea suurin hyöty on kuitenkin hyvin toimiva vuokrasuhde, jossa molemmat osapuolet voivat suhtautua levollisesti toisiinsa lisääntyneen luottamuksen ja avoimuuden myötä.

Onko sinulle karttunut vielä kokemuksia aihepiiriin liittyen?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikainen vuokrasopimus alkaa aina sovittuna päivänä ja myös päättyy sopimukseen kirjattuna päivänä, ilman erillisen irtisanomisen tarvetta. Vuokralaisen ja vuokranantajan on tärkeää tiedostaa tämä asia, jotta ikäviltä väärinkäsityksiltä vältyttäisiin.

Asuinhuoneen vuokralain mukaan joissakin harvinaisissa poikkeustilanteissa määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on kuitenkin mahdollista. Se vaatii toteutuakseen aina tuomioistuimen päätöksen laissa mainitulla erityisellä perusteella.

Tällaisia erityisiä perusteita ovat esimerkiksi vuokralaisen tai hänen perheenjäsenen vakava sairaus tai vamma, joka aiheuttaa merkittävän tarpeenmuutoksen asumiseen liittyen.  Myös vuokralaisen muutto toiselle paikkakunnalle opintojen tai töiden takia käy perusteeksi.

Vuokranantajallakin on oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus, jos hän tarvitsee huoneistoa omaan tai perheensä käyttöön syystä, jota hän ei ole vuokrasopimusta tehdessään voinut ottaa huomioon. Tai jostakin tuohon verrattavasta syystä, joka olisi vuokranantajan kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Nuo kaikki ylläkuvatut tilanteet vaativat toteutuakseen siis aina tuomioistuimen päätöksen. Ennen sellaisen prosessin käynnistämistä lienee kuitenkin paljon helpompaa yrittää hakea määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamiseen vapaaehtoista ratkaisua toisen sopimusosapuolen kanssa. Näissä tilanteissa on tärkeää aina sopia asioista kirjallisesti, jotta jälkikäteen ei tule kummallekaan osapuolelle tulkinnanvaraa siitä, että mitä oikeastaan tulikaan sovittua.

 

Aiemmassa blogikirjoituksessani käsittelin määräaikaisten vuokrasopimusten ketjuttamisen lainmukaisuutta:

 

http://vuokrasopimus.blogspot.fi/2013/11/onko-lainmukaista-ketjuttaa.html

 

Ajatuksia omistusasumisen ja vuokralla-asumisen järkevyydestä.

Nuoresta iästäni lähtien olen pitänyt oman asunnon hankintaa tavoiteltavana, ihailtavana ja järkevänä asiana. Miksi maksaa kuollutta lehmää, kun asunnon voi aivan yhtävin saada kokonaan omaksi vuosikymmenien kuluttua, kun viimeinenkin lainaerä on saatu maksettua?

Täytyy tunnustaa, että ihan viimeisiin vuosiin asti olen ajatellut jotakuinkin näin. Mutta onko asia kuitenkaan niin mustavalkoinen? Mielestäni ei - ainakaan kaikissa tilanteissa.

Otetaanpa esimerkiksi kalliimman hintaluokan perheasunto Helsingin keskustan arvoalueelta. Jos ostaisin sen sijoitusasunnoksi ja laittaisin vuokralle, saisin siitä asunnon hankintahintaan nähden ehkä noin 2-3 prosentin vuotuisen vuokratuoton, mikä on hyvin alhainen tuotto.

Toisaalta joku voisi ostaa yliopistokaupungin hyvämaineisesta lähiöstä pienen asunnon ja laittaa sen vuokralle, saaden siitä 6-7 prosentin vuotuisen vuokratuoton.

Tästä päästäänkin varsinaisen oivalluksen jäljille: Mitäpä jos myisin oman asuntoni pois ja asuisinkin jatkossa itse "2% vuokralla" kalliissa asunnossa ja sijoittaisin samaan aikaan rahani johonkin sellaiseen, joka toisi omaan taskuuni sen 6-7% tuoton???

Heitetään tämän ajatuksen tueksi vielä lisää löylyä muistamalla, että oman asunnon lainojen koroista saa vähentää 75% verotuksessa, kun taas sijoitusasuntolainojen korot ovat 100% vähennyskelpoisia! Tulevina vuosina oman asunnon lainan korkovähennysoikeus tulee vielä entisestäänkin pienenemään.

Lisäksi oma/perheen muutto vuokra-asunnosta toiseen hoituu huomattavasti pienemmällä kynnyksellä (ja kuluilla), kuin muutto omistusasunnosta toiseen. Jos omistusasujia on yhteiskunnassa suhteelllisesti liian paljon vuokralla-asujiin nähden, on sillä tutkitusti kielteisiä vaikutuksia työttömyyteen, työvoiman heikon liikkuvuuden kannalta. Esimerkiksi Taloussanomien sivuilta löytyy mielenkiintoinen artikkeli siihen liittyen:

http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2013/11/21/luopukaa-jo-omistusasumisen-ihannoinnista/201316129/310