YLE: Nyt kaikki asunto-ostoksille!

Luin toissapäivänä Suomen valtion virallisen tietotoimiston (lue: YLE) ”uutisen”, jossa ihannoidaan yksipuolisesti omistusasunnon hankinnan järkevyyttä. Vielä 2 päivää kyseisen artikkelin lukemisen jälkeenkin täytyy myöntää, että voin hiukan pahoin kun ajattelen asiaa.

http://yle.fi/uutiset/vuokralla_asuessa_maksat_kamppasi_pariin_kertaan__katso_miten_suureksi_laskusi_kasvaa/7418189

Jos asuntojen hintakehitystä tarkastellaan viimeisen 20 vuoden ajalta, niin voidaan melko yksiselitteisesti todeta, että omistusasuminen on ollut järkevää. Kun taas asiaa tarkastellaan hieman pidemmällä aikavälillä huomataan, että asuntojen hinnat – kuten aivan kaikkien muidenkin omaisuuslajien hinnat – käyttäytyvät syklisellä tavalla. Kaikissa omaisuuslajeissa nähdään hintojen nousu- ja laskukausia.

Suomen asuntomarkkinoilla hinnat ovat nyt Tilastokeskuksen indeksienkin mukaan kaikkien aikojen huipussaan ainakin pääkaupunkiseudun osalta. Tähän kuvaan kun yhdistää heikkenevän työllisyystilanteen, järkyttävälle tasolle kivunneen valtion velan, BKT:n kasvuvaikeudet ja supermatalan korkotason, tulee mieleeni kysyä, että onko nyt todellakin järkevää lähteä asunto-ostoksille? Artikkeli sisältää näet vahvan oletuksen asuntojen hintakehityksen jatkuvan nousujohteisena.

Lisätään soppaan vielä vanheneva rakennuskanta ja sen tulevat remontit, joista ei muuten kyseisessä ”uutisessa” mainittu sanallakaan! Lisäksi, jos kävisikin niin ikävästi, että asuntojen hinnat romahtaisivat oikein kunnolla, niin jatkuisiko vuokrien nousu silti totutunlaisena?

Hyviä diilejä löytyy toki aina ja omistusasuminen voi olla myös järkevää, mutta omaa harkintaa on nyt todella syytä käyttää.

Ajoituksen tärkeydestä - vuokranantajan näkökulmia.

Parissa edellisessä viestissä tuli tuotua esille enemmän vuokralaisen näkökulmaa elokuun huippusesongissa menestymiseen.

Vaikka tämä aika on myös vuokranantajan kannalta sitä parasta aikaa, on toki oltava tarkkana siinä, ettei sorru eriasteiseen ylimielisyyteen:

- Liian korkeaan hintaan (markkinahintoihin verrattuna) huippusesongin aikana tehty vuokrasopimus aiheuttaa sen, että vuokralainen ei viihdy kovinkaan kauaa asunnossa, vaan alkaa pian etsiä edullisempaa asuntoa itselleen. Jälleenvuokrauksesta koituu aina kuluja ja vaivaa vuokranantajalle.

- Jos ylihinnoittelet sijoitusasuntosi, etkä saakaan vuokrattua sitä korkean sesongin aikaan, voi homma mennä oikein kunnolla käteen monellakin tavalla. Kun talvi alkaa jo tekemään tuloaan ja asunto on edelleen vuokraamatta, on syytä ottaa nöyrä katse peiliin ja laskea tuotto-odotukset uusiksi. Matias Savolainen kirjoittaa asiasta osuvasti blogissaan:

http://www.matiassavolainen.com/2014/08/pelaa-syksyn-vuokrauspeli-oikein.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+MatiasSavolainen-RahaaJaRakkautta+%28Matias+Savolainen+-+Rahaa+ja+Rakkautta%29

Edullinen vuokra-asunto Helsingin keskustasta!

Edellisessä viestissäni käsittelin vuokra-asunnon löytämisen vaikeutta yliopistokaupunkien keskustoista juuri tähän aikaan vuodesta. Siihen liittyen, löysin hetki sitten tällaisen ilmoituksen Oikotieltä:

http://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/8488209

20 m², oma huone, yhte..., 450 € / kk

Helsingin keskustassa, Kampin metroaseman lähellä.

Nyt opiskelijat Helsingissä, jotka olette vielä vailla asuntoa, reagoipaa nopeasti tähän (ottamalla yhteyttä ilmoituksessa annettujen ohjeiden mukaisesti)!

Lisämaininta: Tämän blogin ylläpitäjällä ei ole mitään tekemistä ko. asunnon kanssa. Kerron tässä tapauksessa vain lukemaani tietoa eteenpäin ilman mitään korvausta tai sopimusta kohteen ilmoittajan kanssa. 

Vuokramarkkinoilla vuoden kuumin aika.

Blogi palaa pitkältä tauolta takaisin... 

Nyt elämme vuokra-asuntomarkkinoilla varsin mielenkiintoisia aikoja. Uudet opiskelijat etsivät kuumeisesti edullista asuntoa itselleen yliopistokaupungeista ja niiden lähialueilta. Yleensä toiveena on mahdollisimman edullinen vuokra-asunto hyvällä sijainnilla. Sama yhtälö pitäisi sitten saada jotenkin toimimaan myös vuokranantajan näkökulmasta. Siinäpä on haastetta kerrakseen molemmille osapuolille, jotta odotukset saadaan sovitettua yhteen!

On oikeutettua todeta, että juuri tähän aikaan vuodesta on vuokranantajan markkinat. Nyt on juuri se hetki, jolloin vuokra-asunnon omistajalla on kaikkein mieluisin hetki olla etsimässä uutta vuokralaista tyhjänä olevaan pieneen sijoitusasuntoonsa. Oikeassa paikassa oleva, oikein hinnoiteltu ja oikean kokoinen asunto menee varmasti kuin kuumille kiville! Vuokranantaja voi nyt huolettomasti keskittyä vaikka olonsa viilentämiseen parhaaksi katsomallaan tavalla.

Mitä sitten vuokralaisen kannattaisi tässä tilanteessa tehdä, kun Kallion vuokrayksiön 15 minuuttia kestävällä näytöllä on niin paljon porukkaa, ettei hän mahdu edes ovesta sisään asuntoa katsomaan? On varmasti jokseenkin turhauttavaa!

Joitakin vinkkejä kuitenkin on, joilla vuokralainen voi yrittää erottautua joukosta:

- Täytä hakemus etukäteen valmiiksi, tulosta se paperille, allekirjoita se ja anna hakemus välittäjälle.
- Pyydä aiemmalta vuokranantajaltasi kirjallinen suositus siitä, että sinä olet hyvä vuokralainen. Olet aiemmassa vuokrasuhteessasi hoitanut omat velvoitteesi esimerkillisesti ja hän suosittelee sinua muille vuokranantajille.
- Ota näytölle mukaasi kopio työsopimuksestasi tai palkkatodistuksestasi.
- Hanki takaaja. Jos olet pienituloinen opiskelija, niin ei mitään hätää, jos sinulla on esimerkiksi vanhemmat valmiina sponsoroimaan sinua. Pyydä isältäsi tai äidiltäsi sitoumus 1 kuukauden vuokraa vastaavaan omavelkaiseen takaukseen ja kerro lisäksi, että sinulla on jo käteisenä (jollakin järjestelyllä) 2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus.
- Äiti ja isä on ehkä kuitenkin parempi jättää kotiin odottamaan. Näin osoitat olevasi itsenäinen ja kykenet hoitamaan asiasi myös itse.
- Esiinny määrätietoisesti välittäjälle. Kerro hänelle uskottava (mutta kuitenkin todellinen) tarina siitä, että miksi juuri sinä tarvitset tämän asunnon. (esim. työ tai koulu on lähellä ja asumisen tarve pitkäaikainen. Pidät vuokra-asunnostasi hyvää huolta ja vuokranmaksu saapuu aina ajallaan).
- Jos et kuitenkaan onnistuisi asuntoa saamaan tässä markkinatilanteessa, niin koita järjestää itsellesi jokin väliaikainen majoitus muutamaksi kuukaudeksi. Marraskuu - joulukuu akselilla on taas vuokralaisen markkinat. Hintataso putoaa hieman ja hyvä vuokralainen pääsee valitsemaan isosta tarjonnasta itselleen mieluisan asunon :)

Tsemppiä asunnon hakuun!

Mieli muuttaa valoisaan...

Näin talven keskellä ajatukseni harhautuvat usein Etelän suuntaan. Vaikka pimein ajanjakso on selvästi jo päättynyt ainakin täällä pääkaupunkiseudulla, niin kylmyys se vain jatkuu…

Törmäsin ihan perus nettisurffauksen yhteydessä mielenkiintoiseen artikkeliin, joka vei mennessään - taas kerran :)

Jos linjoilla on muitakin lukijoita, jotka tunnistavat sisällään elävän pienen Espanjassa talvehtivan muuttolinnun, niin olkaapa hyvät ja nauttikaa Maritan kokemuksista:

http://www.jokakoti.fi/ajankohtaista/haaveista-totta-tallaista-asuminen-espanjassa/utm_source=mtv3asuminen&utm_medium=mtv3%20juttu&utm_term=mtv3kohdelinkit&utm_content=hkjuttuespanjavk6&utm_campaign=MTV3%20jutut%20yleinen%20

Sijoitusasunnon ostosta ja vesivahingoista...

Asuntosijoittaminen tuntuu olevan hyvin suosittua ja muodikasta Suomessa tällä hetkellä. Sijoitusasunto saatetaan ostaa hyvinkin kyseenalaisin perustein ja vahvasti tunnepohjalta (esim. kivat keittiön kaapit ja näkymä ikkunasta ulos, mutta ei kuitenkaan huomioida taloyhtiön tulevia remonttitarpeita ja niiden kustannuksia jne.)

Pankkitalletusten korot ovat niin kovin matalalla, joten pitäähän sitä tuottoa jostakin saada. Vielä kun pankista saa edullista lainaa asunnonostoon ja ystävällinen vuokralainen maksaa lainankin pois, niin pakkohan tämän on olla kannattavaa toimintaa. Vai onko?

Menestyneet sijoittajat puhuvat usein vastavirtaan kulkemisesta. Silloin kun suuret massat syöksyvät jonkun tietyn omaisuuslajin kimppuun, alkavat taitavat sijoittajat vähin äänin vetäytymään kyseisiltä apajilta.

Julkaisen tässä postauksessa kahden arvostamani Suomalaisen asuntosijoittajan ja asuntosijoituskouluttajan tuoreet tositapahtumiin perustuvat blogipäivitykset, jossa he kertovat asuntosijoittajan arjesta Suomessa silloin, kun kaikki ei mene aivan niin kuin Strömsössä.

Ensimmäisessä tapauksessa Marko Kaarto jakaa kokemuksiaan erään sijoitusasunnon ostosta. Tekstin lopussa on myös hyvä ohje siitä miten tulee toimia, jos ostamassasi asunnossa paljastuu vesivahinko:

http://markokaarto.fi/vesivahinko-pkrl/

 

Toisena tositarinana Matias Savolaisen jakamia ajatuksia ja kokemuksia asuntosijoittamisesta ja taloudellisen riippumattomuuden tavoittelusta (21.1.2014 päivätty kirjoitus):

http://www.matiassavolainen.com/#!/2014/01/trendikas-tuottava-ja-turvallinen.html

 

En halua tällä postauksella neuvoa ketään sijoituspäätöksissään, eikä tämä myöskään sisällä mitään suositusta tai ohjeistusta. Jokainen sijoittaja tekee päätöksensä lopulta aivan itse ja kantaa siitä myös täyden vastuun. Aivan itse.

Toivon tämän kuitenkin avaavan uusia näkökulmia – varsinkin uudemmille asuntosijoittajille. Kuten Marko Kaartokin kirjoituksessaan toteaa, uusia hyviä diilejä on aina olemassa! Ihan tällä hetkelläkin. Niitä on vaan suhteellisesti kovin vähän ja hankalasti löydettävissä näinä aikoina, koska kysyntä ”perinteisistä” sijoitusasunnoista on niin valtavan suurta.

On myös hyvä tiedostaa, että pankista on saanut tähän saakka helposti suuriakin asuntolainoja olemattomilla markkinakoroilla. Suomen työllisyys on pysynyt kohtuullisen hyvällä tasolla ja valtio on ylläpitänyt kulutusta elämällä yli varojensa noin 7 miljardia euroa vuodessa jo viiden vuoden ajan. Jatkuuhan kaikki samalla tavalla myös pitkälle tulevaisuuteen?

Noudatatko sinä Hyvää vuokratapaa?

”Hyvä vuokratapa” –niminen ohjeistus on laadittu toimivan vuokrasuhteen varmistamiseksi. Sitä ei ole määritelty lakikirjassa eikä se siten sido juridisesti kumpaakaan vuokrasopimuksen osapuolta.

Hyvän vuokratavan tarkoituksena on sen sijaan vapaaehtoisesti sitouttaa sekä vuokranantaja että vuokralainen noudattamaan kyseistä ohjeistusta. Tällöin monilta riidoilta ja väärinkäsityksiltä vältytään ja molemmat osapuolet pysyvät tyytyväisempinä lisääntyneen luottamuksen, lojaliteetin ja avoimuuden myötä J

Siinä ohjeistetaan monista käytännön asioista, kuten vaikkapa vuokrasopimuksen tekemiseen, remontointiin tai vuokratun huoneiston hoitamiseen liittyen.

Hyvä vuokratapa ohjeistuksen ovat laatineet (päivitetty viimeksi vuonna 2008) Suomen Vuokranantajat ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Vuokralaisten Keskusliitto ry sekä Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Ohjeistus on vapaasti saatavilla esimerkiksi Suomen vuokranantajien nettisivuilta:

http://www.vuokranantajat.fi/vuokrauksenabc/hyvavuokratapa/

Tämän ohjeistuksen vapaaehtoisesta noudattamisesta on siis varmuudella monia hyötyjä. Vuokranantajat voivat käyttää sitä kilpailuetunaan etsiessään uutta vuokralaista. Miksipä ei myös vuokralainen voisi ilmoittaa huoneiston esittelytilaisuudessa tuntevansa Hyvän vuokratavan ja sitoutuvansa noudattamaan sitä.

 

Ennen kaikkea suurin hyöty on kuitenkin hyvin toimiva vuokrasuhde, jossa molemmat osapuolet voivat suhtautua levollisesti toisiinsa lisääntyneen luottamuksen ja avoimuuden myötä.

Onko sinulle karttunut vielä kokemuksia aihepiiriin liittyen?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikainen vuokrasopimus alkaa aina sovittuna päivänä ja myös päättyy sopimukseen kirjattuna päivänä, ilman erillisen irtisanomisen tarvetta. Vuokralaisen ja vuokranantajan on tärkeää tiedostaa tämä asia, jotta ikäviltä väärinkäsityksiltä vältyttäisiin.

Asuinhuoneen vuokralain mukaan joissakin harvinaisissa poikkeustilanteissa määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on kuitenkin mahdollista. Se vaatii toteutuakseen aina tuomioistuimen päätöksen laissa mainitulla erityisellä perusteella.

Tällaisia erityisiä perusteita ovat esimerkiksi vuokralaisen tai hänen perheenjäsenen vakava sairaus tai vamma, joka aiheuttaa merkittävän tarpeenmuutoksen asumiseen liittyen.  Myös vuokralaisen muutto toiselle paikkakunnalle opintojen tai töiden takia käy perusteeksi.

Vuokranantajallakin on oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus, jos hän tarvitsee huoneistoa omaan tai perheensä käyttöön syystä, jota hän ei ole vuokrasopimusta tehdessään voinut ottaa huomioon. Tai jostakin tuohon verrattavasta syystä, joka olisi vuokranantajan kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Nuo kaikki ylläkuvatut tilanteet vaativat toteutuakseen siis aina tuomioistuimen päätöksen. Ennen sellaisen prosessin käynnistämistä lienee kuitenkin paljon helpompaa yrittää hakea määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamiseen vapaaehtoista ratkaisua toisen sopimusosapuolen kanssa. Näissä tilanteissa on tärkeää aina sopia asioista kirjallisesti, jotta jälkikäteen ei tule kummallekaan osapuolelle tulkinnanvaraa siitä, että mitä oikeastaan tulikaan sovittua.

 

Aiemmassa blogikirjoituksessani käsittelin määräaikaisten vuokrasopimusten ketjuttamisen lainmukaisuutta:

 

http://vuokrasopimus.blogspot.fi/2013/11/onko-lainmukaista-ketjuttaa.html

 

Ajatuksia omistusasumisen ja vuokralla-asumisen järkevyydestä.

Nuoresta iästäni lähtien olen pitänyt oman asunnon hankintaa tavoiteltavana, ihailtavana ja järkevänä asiana. Miksi maksaa kuollutta lehmää, kun asunnon voi aivan yhtävin saada kokonaan omaksi vuosikymmenien kuluttua, kun viimeinenkin lainaerä on saatu maksettua?

Täytyy tunnustaa, että ihan viimeisiin vuosiin asti olen ajatellut jotakuinkin näin. Mutta onko asia kuitenkaan niin mustavalkoinen? Mielestäni ei - ainakaan kaikissa tilanteissa.

Otetaanpa esimerkiksi kalliimman hintaluokan perheasunto Helsingin keskustan arvoalueelta. Jos ostaisin sen sijoitusasunnoksi ja laittaisin vuokralle, saisin siitä asunnon hankintahintaan nähden ehkä noin 2-3 prosentin vuotuisen vuokratuoton, mikä on hyvin alhainen tuotto.

Toisaalta joku voisi ostaa yliopistokaupungin hyvämaineisesta lähiöstä pienen asunnon ja laittaa sen vuokralle, saaden siitä 6-7 prosentin vuotuisen vuokratuoton.

Tästä päästäänkin varsinaisen oivalluksen jäljille: Mitäpä jos myisin oman asuntoni pois ja asuisinkin jatkossa itse "2% vuokralla" kalliissa asunnossa ja sijoittaisin samaan aikaan rahani johonkin sellaiseen, joka toisi omaan taskuuni sen 6-7% tuoton???

Heitetään tämän ajatuksen tueksi vielä lisää löylyä muistamalla, että oman asunnon lainojen koroista saa vähentää 75% verotuksessa, kun taas sijoitusasuntolainojen korot ovat 100% vähennyskelpoisia! Tulevina vuosina oman asunnon lainan korkovähennysoikeus tulee vielä entisestäänkin pienenemään.

Lisäksi oma/perheen muutto vuokra-asunnosta toiseen hoituu huomattavasti pienemmällä kynnyksellä (ja kuluilla), kuin muutto omistusasunnosta toiseen. Jos omistusasujia on yhteiskunnassa suhteelllisesti liian paljon vuokralla-asujiin nähden, on sillä tutkitusti kielteisiä vaikutuksia työttömyyteen, työvoiman heikon liikkuvuuden kannalta. Esimerkiksi Taloussanomien sivuilta löytyy mielenkiintoinen artikkeli siihen liittyen:

http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2013/11/21/luopukaa-jo-omistusasumisen-ihannoinnista/201316129/310